ما هي الصلاحية القانونية لعقد الإيجار؟

تشير الصلاحية القانونية لعقد الإيجار إلى شرعية أحكام العقد وإلزاميتها لجميع الأطراف طوال مدة العقد أو إلى حين حدوث ظروف معينة. وبعبارة أخرى، تكون لكل طرف التزامات محددة تجاه الطرف الآخر، كما يحق لكل طرف مطالبة الطرف الآخر بالوفاء بمسؤولياته والتزاماته.

لذلك، دعونا نستعرض أهم الجوانب المتعلقة بالصلاحية القانونية لعقود الإيجار في دبي.

هل تسجيل عقد الإيجار إلزامي؟

بشكل عام، يكتسب عقد الإيجار صلاحيته القانونية بعد توقيعه من الطرفين. ومع ذلك، يجب في دبي تسجيل العقد من خلال إيجاري (EJARI)، وهو النظام المعتمد لتوثيق وتنظيم العلاقات الإيجارية.

هل لاحظت اختيارنا لكلمة "يجب"؟ وليس "يُفضل" أو "ينبغي". وهذا مقصود، لأن تسجيل عقد الإيجار من خلال إيجاري في دبي ليس خياراً وإنما متطلب إلزامي. وقد تم إدخال هذا المتطلب بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، ولا يزال جزءاً مهماً من الإطار التنظيمي لعلاقات الإيجار في دبي.

ولا يقتصر الأمر على أن عدم تسجيل العقد من خلال إيجاري قد يسبب صعوبات عند تقديم شكوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية لحل النزاعات المتعلقة بالإيجار. كما أن التسجيل مهم للحصول على بعض الخدمات الأساسية، إذ تتطلب هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا) عقد إيجار مسجلاً لتوصيل خدمات مثل المياه والكهرباء.

وبالتالي، يُعد تسجيل عقد الإيجار من المتطلبات المهمة.

ومع ذلك، يتعلق هذا المتطلب بشكل أساسي بعقود الإيجار طويلة الأجل. وعادةً ما يُقصد بعقد الإيجار طويل الأجل عقد تمتد مدته لستة أشهر أو أكثر. أما ترتيبات الإيجار قصيرة الأجل، فتخضع عادةً لقواعد مختلفة ولا يتم تسجيلها من خلال إيجاري بالطريقة نفسها المتبعة في عقود الإيجار السكنية طويلة الأجل.

على من تقع مسؤولية تسجيل العقد؟

يكفي الاطلاع على عقد الإيجار الموحد لفهم الجهة المسؤولة عن تسجيله. وتحديداً، تنص المادة 14 من الشروط والأحكام على أن المالك مسؤول عن تسجيل العقد في إيجاري وتوفير المستندات المطلوبة.

وهذا يعني أن المالك مسؤول عن استكمال إجراءات تسجيل إيجاري، بما في ذلك تقديم المستندات المطلوبة ودفع الرسوم المطبقة من خلال قنوات الخدمة المعتمدة.

واليوم، يمكن إدارة العديد من المتطلبات المتعلقة بالعقار رقمياً من خلال تطبيق BSO Club، مما يسهل متابعة المهام والمتطلبات المهمة المتعلقة بالعقار من مكان واحد.

ما هي رسوم تسجيل عقد الإيجار؟

اعتباراً من سبتمبر 2020، بلغ إجمالي رسوم تسجيل إيجاري 220 درهماً إماراتياً، وشمل ذلك ضريبة القيمة المضافة والرسوم الحكومية المطبقة.

• رسوم تسجيل عقد الإيجار – 155 درهماً إماراتياً (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)
• رسوم الطباعة – 35 درهماً إماراتياً (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)
• رسوم المعرفة والابتكار – 20 درهماً إماراتياً
• ضريبة القيمة المضافة – 10 دراهم إماراتية

ماذا يحدث إذا خالف المستأجر عقد الإيجار؟

يعتمد ذلك على الحالة، وبشكل أكثر تحديداً، على ما إذا كان عقد الإيجار قد تم تسجيله بشكل صحيح.

كما ذكرنا سابقاً، فإن تسجيل عقد الإيجار من خلال إيجاري يمنح العلاقة الإيجارية اعترافاً رسمياً ضمن الإطار القانوني المعمول به. وفي هذه الحالة، توفر القوانين واللوائح المعمول بها آليات للمالك للتعامل مع الإخلال بالالتزامات التعاقدية وطلب حل النزاع من خلال الجهات المختصة.

إذا خالف المستأجر شروط عقد الإيجار، فقد يشكل ذلك انتهاكاً للحقوق التعاقدية للمالك. وبحسب طبيعة المخالفة وظروفها، قد تشمل الإجراءات المتاحة فرض غرامات مالية أو، في بعض الحالات المحددة قانوناً، الإخلاء، مع مراعاة المتطلبات والإجراءات القانونية المعمول بها.

ولا تقتصر أسباب الإخلاء على عدم دفع الإيجار. وبموجب المادة 25 من القانون رقم 33 لسنة 2008، قد تشكل بعض مخالفات شروط عقد الإيجار والظروف المحددة الأخرى أسباباً للإخلاء، وفقاً للمتطلبات والإجراءات القانونية المعمول بها.

ومع ذلك، إذا لم يتم تسجيل عقد الإيجار بالشكل الصحيح، فقد يواجه المالك صعوبات عند محاولة رفع نزاع أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. ولذلك، يُعد توثيق العقد وتسجيله بشكل صحيح جزءاً مهماً من إدارة العقار المؤجر.

ومن خلال تطبيق BSO Club، يمكن للمالكين إدارة المتطلبات المتعلقة بالعقار رقمياً، ومتابعة المهام المهمة، وتنظيم أنشطة العقار من خلال منصة واحدة. وبدلاً من الاعتماد على المكالمات والرسائل والأوراق بشكل منفصل، يوفر التطبيق طريقة أكثر تنظيماً لإدارة الإجراءات والمهام المتعلقة بالعقار.

‍