حل النزاعات بين الملاك والمستأجرين

من الناحية المثالية، عندما يفي الطرفان بالتزاماتهما ويحترمان حقوق الطرف الآخر، فإنه لا تنشأ بينهما نزاعات إيجارية إلا نادرًا أو لا تنشأ على الإطلاق. كما أنهما قادران على حل أي مشكلات بالتراضي. ولكن للأسف، تقع النزاعات ويكون اللوم على المالك أو المستأجر. وعليه، فإن أكثر حالات النزاع شيوعًا هي:

• رغبة المستأجر في إنهاء العقد قبل تاريخ انتهائه؛
• رغبة المالك في زيادة القيمة الإيجارية؛
• احتجاز المالك لوديعة التأمين؛
• عدم التزام المستأجر بشروط العقد؛
• الإخلاء.

وبما أن أكثر من 70% من سكان دبي مستأجرون، فقد أنشأت الحكومة مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC). وتشرف هذه الجهة على حقوق الملاك والمستأجرين وتساعد في حل النزاعات بينهم. ومع ذلك، ننصح بمحاولة التوصل إلى اتفاق أولًا، وعدم اللجوء إلى المركز إلا إذا فشلت في ذلك.

التعامل مع النزاعات

إذن، إذا فشلت في حل أي مشكلات بالتراضي، يمكنك تقديم شكوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. ويمكنك القيام بذلك بسهولة عبر الإنترنت من خلال زيارة موقع المركز. وخطواتك هنا كما يلي:

1. أنشئ حسابًا بالتسجيل في موقع المركز. الإجراء مجاني. وعليك تقديم هويتك الإماراتية وبريدك الإلكتروني ورقم هاتفك المحمول.
2. قدّم دعوى باستخدام حسابك في المركز. في هذه المرحلة عليك إنجاز المهام التالية:
   • أدخل اسمك الكامل وعنوانك الحالي؛
   • حدد صفتك (مالك/مستأجر)؛
   • أدخل رقم إيجاري؛
   • أرفق نسخة من عقد الإيجار وسند الملكية والشيكات الصادرة وفواتير هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)؛
   • حدد قضيتك مع بيان جميع الوقائع اللازمة؛
   • أرسل قضيتك للموافقة عليها.
3. بعد الموافقة ستحتاج إلى دفع رسوم بنسبة 3.5% من الإيجار السنوي (على ألا تقل عن 250.00 درهم).
4. تابع قضيتك وراقبها حتى التسوية.

إذا فشل المركز في تسوية القضية ودّيًا خلال 15 يومًا، فعليك رفع دعوى قضائية. ويجب الفصل في الدعوى خلال 30 يومًا. يُرجى الملاحظة أنه يحق لكل من المالك والمستأجر استئناف الحكم. ومع ذلك، يصبح الحكم بعد إجراءات الاستئناف نهائيًا وغير قابل للتفاوض.

الإخلاء: ما يجب أن يعرفه المستأجرون

تشريعات الإيجار في دبي صارمة للغاية فيما يتعلق بحالات الإخلاء. فالقانون رقم 33 لسنة 2008 يحدد حالات الإخلاء بدقة بما يمنع تعسف المالك وسوء نية المستأجر.

الحالات التي تمنح المالك الحق في إخلاء مستأجره بسبب خطأ المستأجر هي:

• التأخر في سداد القيمة الإيجارية لأكثر من 30 يومًا بعد الإخطار الواجب؛
• التأجير من الباطن دون موافقة المالك؛
• استخدام العقار في أنشطة محظورة أو لا تتوافق مع القيم الأخلاقية؛
• استخدام العقار لغرض غير المحدد في العقد؛
• إلحاق ضرر بالعقار لا يمكن إصلاحه؛
• مخالفة شروط عقد الإيجار والتزاماته.

أما الحالات التي تمنح المالك الحق في إخلاء مستأجره بناءً على نوايا المالك الشخصية فهي:

• بيع العقار المؤجر؛
• الحاجة إلى نقل العقار المؤجر لاستخدامه هو أو أسرته؛
• إعادة بناء العقار المؤجر؛
• الحاجة إلى إجراء تجديد شامل أو إعادة بناء.

وبذلك، تحمي تشريعات الإيجار حقوق المستأجر والمالك على حد سواء. فعلى سبيل المثال، يستطيع المالك التخلص من المستأجرين عديمي الضمير خلال 30 يومًا. أما إذا نشأ الإخلاء عن نوايا المالك الشخصية، فليس للمالك الحق في إخلائه قبل تاريخ انتهاء العقد. ويجب عليه إخطار مستأجره كتابةً قبل سنة واحدة على الأقل من التاريخ المحدد. علاوة على ذلك، إذا أخلى المالك مستأجره بسبب انتقاله هو أو أسرته إلى العقار، فلا يجوز له تأجير العقار لمدة عامين.

التزامات المالك وحقوقه

يفرض تأجير العقارات السكنية أو التجارية على المالك التزامات معينة تتعلق بما يلي:

• حالة التسليم؛
• الصيانة والإصلاحات؛
• التغييرات في العقار المؤجر والمرافق؛
• رد وديعة التأمين.

أولًا، يجب على المالك تسليم العقار لمستأجره بحالة مناسبة. وللتوضيح، يجب أن يكون نظيفًا ومطليًا ومزودًا بجميع المرافق اللازمة للإقامة فيه.

ثانيًا، يجب على المالك الحفاظ على العقار بحيث يستوفي اشتراطات البناء إضافةً إلى السباكة والتبريد والاحتياجات الأساسية الأخرى. ومع ذلك، يشمل هذا البند عادةً الإصلاحات الكبرى فقط. ويمكنك قراءة المزيد عن مسؤوليات الملاك في الصيانة في دبي في أحد منشوراتنا السابقة.

ثالثًا، يحظر القانون رقم 26 لسنة 2007 على المالك إجراء أي تغييرات في العقار المؤجر تسوء معها ظروف إقامة المستأجر. فعلى سبيل المثال، لا يجوز للمالك قطع المرافق حتى لو تأخر المستأجر في سداد إيجاره.

وأخيرًا، يجب على المالك رد وديعة التأمين إلى مستأجريه. ويجب أن يتم ذلك في نهاية إقامة المستأجر شريطة التزامه بشروط العقد.

أما حقوق المالك، فتشمل حقه في:

• تحصيل الإيجارات وزيادتها بشروط معينة؛
• استرداد العقار المؤجر بحالته الأصلية؛
• تحصيل وديعة التأمين واحتجازها بشروط معينة؛
• إخلاء المستأجرين بشروط معينة.

أولًا، يجوز للمالك تحصيل الإيجارات مقدمًا لمدة ثلاثة أشهر على الأقل. علاوة على ذلك، يمكنه زيادة القيمة الإيجارية إذا كانت متوافقة مع سقف الإيجار الذي تحدده مؤسسة التنظيم العقاري (RERA).

ثانيًا، بما أن المالك لا يزال مالك العقار المؤجر، فله الحق في المطالبة بأن يظل العقار غير تالف ودون أي تغييرات في إنشائه أو تصميمه.

ثالثًا، يجوز للمالك أخذ وديعة تأمين كضمان لتنفيذ المستأجر لالتزاماته. فإذا أتلف المستأجر العقار أو رفض إعادته إلى حالته الأولى، جاز للمالك استخدام الوديعة لتغطية نفقاته.

وأخيرًا، يجوز لكل مالك عقار إخلاء مستأجريه في الحالات التي ذكرناها سابقًا في هذه المقالة.

إذن، ناقشنا هنا القضايا الشائعة المتعلقة بحل النزاعات الإيجارية والإخلاء وحقوق المالك والتزاماته. وبصفتها شركة إدارة عقارات ذات سمعة طيبة، تجيد BSO منع النزاعات بين عملائنا ومستأجريهم والمساعدة في حلها إن وُجدت. وبالتالي، إذا اخترت تطبيق BSO Club App، فيمكنك أن تكون على ثقة بأننا نبذل قصارى جهدنا لإدارة عقارك وحماية حقوقك. افتح تطبيق BSO Club App لمزيد من المعلومات واتخذ القرار الصائب.

‍