Разрешение споров между арендодателями и арендаторами

В идеале, когда обе стороны выполняют свои обязательства и уважают права другой стороны, споров по аренде у них почти не возникает или нет вовсе. Более того, они способны разрешить любые вопросы по взаимному согласию. К сожалению, споры случаются, и виноват может быть как арендодатель, так и арендатор. Таким образом, наиболее распространённые случаи споров:

• Намерение арендатора расторгнуть договор до истечения срока;
• Желание арендодателя повысить арендную плату;
• Удержание арендодателем страхового депозита;
• Несоблюдение арендатором условий договора;
• Выселение.

Поскольку более 70% жителей Дубая — арендаторы, правительство учредило Центр по разрешению арендных споров (RDC). Этот орган контролирует права арендодателей и арендаторов и помогает разрешать споры между ними. Тем не менее мы рекомендуем сначала попытаться прийти к соглашению и обращаться в RDC, только если это не удалось.

Как действовать при спорах

Итак, если вам не удалось разрешить вопросы по взаимному согласию, вы можете подать жалобу в RDC. Это легко сделать онлайн, посетив сайт RDC. Ваши шаги следующие:

1. Создайте аккаунт, зарегистрировавшись на сайте RDC. Процедура бесплатная. Вам необходимо предоставить Emirates ID, адрес электронной почты и номер мобильного телефона.
2. Подайте дело через свой аккаунт RDC. На этом этапе необходимо выполнить следующие задачи:
   • Укажите полное имя и текущий адрес;
   • Укажите свой статус (арендодатель/арендатор);
   • Введите номер Ejari;
   • Приложите копию договора аренды, свидетельства о праве собственности, выписанных чеков и счетов DEWA;
   • Опишите ваше дело, изложив все необходимые факты;
   • Отправьте дело на одобрение.
3. После одобрения необходимо будет оплатить сбор в размере 3,5% от годовой арендной платы (но не менее 250,00 AED).
4. Отслеживайте своё дело и следите за ходом урегулирования.

Если RDC не удаётся урегулировать дело мирным путём в течение 15 дней, необходимо подать иск в суд. Иск должен быть рассмотрен в течение 30 дней. Обратите внимание: и арендодатель, и арендатор могут обжаловать решение. Однако после апелляционного разбирательства вердикт является окончательным и не подлежит обсуждению.

Выселение: что должны знать арендаторы

Законодательство Дубая об аренде более чем строго в отношении выселения. Закон № 33 от 2008 года чётко определяет случаи выселения, чтобы предотвратить произвол арендодателя и недобросовестность арендатора.

Случаи, дающие арендодателю право выселить арендатора по вине арендатора:

• Просрочка арендной платы более чем на 30 дней после надлежащего уведомления;
• Субаренда без согласия арендодателя;
• Использование недвижимости для деятельности, которая запрещена или не соответствует моральным нормам;
• Использование недвижимости не по назначению, указанному в договоре;
• Повреждение имущества без возможности его восстановления;
• Нарушение условий и обязательств договора аренды.

Случаи, дающие арендодателю право выселить арендатора по личным намерениям арендодателя:

• Продажа арендованной недвижимости;
• Необходимость передать арендованную недвижимость в пользование себе или своей семье;
• Реконструкция арендованной недвижимости;
• Необходимость провести комплексный ремонт или реконструкцию.

Таким образом, законодательство об аренде защищает права как арендатора, так и арендодателя. Например, арендодатель может избавиться от недобросовестных арендаторов за 30 дней. Однако если выселение вызвано личными намерениями арендодателя, он не вправе выселить арендатора до истечения срока договора. Он должен уведомить арендатора в письменной форме как минимум за один год до установленной даты. Более того, если арендодатель выселяет арендатора из-за собственного вселения или вселения своей семьи, он не вправе сдавать недвижимость в аренду в течение двух лет.

Обязанности и права арендодателя

Сдача жилой или коммерческой недвижимости в аренду накладывает на арендодателя определённые обязанности, связанные с:

• Условиями передачи;
• Обслуживанием и ремонтом;
• Изменениями в арендованной недвижимости и коммунальных услугах;
• Возвратом страхового депозита.

Во-первых, арендодатель должен передать недвижимость арендатору в надлежащем состоянии. Если пояснить, она должна быть убрана, покрашена и обеспечена всем необходимым для проживания.

Во-вторых, арендодатель должен содержать недвижимость так, чтобы она соответствовала строительным нормам, а также требованиям к сантехнике, охлаждению и другим основным потребностям. Однако этот пункт, как правило, охватывает только капитальный ремонт. Подробнее об обязанностях арендодателей по обслуживанию в Дубае вы можете прочитать в одной из наших предыдущих статей.

В-третьих, Закон № 26 от 2007 года запрещает арендодателю вносить в арендованную недвижимость любые изменения, ухудшающие условия проживания арендатора. Например, арендодатель не может отключить коммунальные услуги, даже если арендатор просрочил арендную плату.

Наконец, арендодатель обязан вернуть страховой депозит арендаторам. Это необходимо сделать по окончании проживания арендатора при условии соблюдения им условий договора.

Что касается прав арендодателя, они включают право:

• Взимать арендную плату и повышать её при определённых условиях;
• Получить арендованную недвижимость обратно в первоначальном состоянии;
• Получать страховой депозит и удерживать его при определённых условиях;
• Выселять арендаторов при определённых условиях.

Во-первых, арендодатель может получать арендную плату вперёд минимум за три месяца. Кроме того, он может повысить арендную плату, если это соответствует предельному размеру повышения, установленному Управлением регулирования недвижимости (RERA).

Во-вторых, поскольку арендодатель по-прежнему остаётся собственником арендованной недвижимости, он вправе требовать, чтобы она не была повреждена и чтобы в её конструкцию или дизайн не вносились изменения.

В-третьих, арендодатель может взять страховой депозит в качестве гарантии исполнения арендатором своих обязательств. Если арендатор повреждает имущество или отказывается вернуть его в первоначальное состояние, арендодатель может использовать депозит для покрытия своих расходов.

Наконец, каждый собственник недвижимости может выселить арендаторов в случаях, упомянутых ранее в этой статье.

Итак, здесь мы обсудили распространённые вопросы, касающиеся разрешения споров по аренде, выселения, а также прав и обязанностей арендодателя. Как авторитетная компания по управлению недвижимостью, BSO умеет предотвращать споры между нашими клиентами и их арендаторами и помогать в их разрешении, если они возникают. Таким образом, если вы выберете BSO Club App, вы можете быть уверены, что мы делаем всё возможное, чтобы управлять вашей недвижимостью и защищать ваши права. Откройте BSO Club App, чтобы узнать больше, и сделайте правильный выбор.

‍