كيفية إرسال إشعار زيادة الإيجار

تُعد زيادة الإيجار تعديلاً مهماً على عقد الإيجار. ولذلك، وضعت الحكومة مجموعة من القواعد لجعل إجراءات زيادة الإيجار أقل إزعاجاً للمستأجرين ومنحهم الوقت الكافي للاستعداد.

في هذا المقال، ستتعرف على كيفية وموعد قيامك، بصفتك مالكاً للعقار، بإبلاغ المستأجر بزيادة الإيجار. كما ستحصل على فهم كامل لمقدار الزيادة التي يمكنك تطبيقها على القيمة الإيجارية، ومتى يمكنك رفع قضية أمام مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC) بشأن قضايا الإيجار والخلافات.

المتطلبات القانونية لإشعارات زيادة الإيجار

بدايةً، يتناول القانون رقم 33 لسنة 2008 والقانون رقم 26 لسنة 2007 العلاقات الإيجارية. وبعبارة أخرى، ينظمان جميع الجوانب ذات الصلة، بما في ذلك ما يتعلق بإشعارات زيادة الإيجار.

وبالعودة إلى ذلك، فإن أحكام القانون رقم 26 لسنة 2007 تكون سارية فقط في حال عدم وجود تعديلات منصوص عليها في القانون رقم 33 لسنة 2008. ولأغراض إشعار زيادة الإيجار، فإن القانون الأخير هو المرجع القانوني الذي يجب الرجوع إليه. وللتوضيح، تعدل أحكامه المواد (9) و(13) و(14). كما توجد بعض التعديلات في المادة (2)، والتي توضح معنى جميع المصطلحات المهمة المستخدمة. لذلك، ووفقاً للقانون رقم 33 لسنة 2008، هناك متطلبان قانونيان لإشعار زيادة الإيجار:

• أولاً، وفقاً للمادة (14)، يجب على المالك إخطار المستأجرين بجميع التعديلات التي تطرأ على العقد. ويجب إرسال الإشعار قبل 90 يوماً من انتهاء العقد. وتُعد زيادة الإيجار نوعاً من تعديلات العقد، وبالتالي ينطبق عليها هذا الموعد النهائي؛
• ثانياً، وفقاً للمادة (2)، يجب أن يكون الإشعار مكتوباً. كما أن قنوات التسليم المسموح بها محدودة. وتشمل كاتب العدل والبريد المسجل، مع السماح بالتسليم الشخصي أو أي وسيلة تقنية أخرى توافق عليها تشريعات دبي.

كيفية زيادة الإيجار بشكل قانوني

القوانين والمراسيم الحالية واضحة. ومع ذلك، تشير العديد من قضايا RDC المتعلقة بمخالفة الإجراءات إلى أن الملاك غالباً ما يحتاجون إلى إرشادات يجب اتباعها للامتثال للقانون. ولتسهيل الأمر عليك، نقدم دليلاً خطوة بخطوة حول كيفية زيادة الإيجار بشكل قانوني:

• أولاً، تأكد من أن لديك الحق في زيادة الإيجار بالمقدار الذي تخطط له. والتشريع الذي يجب الرجوع إليه هنا هو المرسوم رقم 43 لسنة 2013. ولمزيد من التفاصيل، اقرأ الفقرة التالية من هذا المقال؛
• ثانياً، تأكد من قدرتك على تسليم إشعار زيادة الإيجار إلى المستأجر قبل 90 يوماً أو أكثر من انتهاء عقد الإيجار الحالي. لاحظ أنه لا يكفي إرسال الإشعار، بل يجب أن يتم تسليمه فعلياً. فإذا كان لديك، على سبيل المثال، 91 يوماً فقط قبل تاريخ انتهاء العقد، فقد أصبحت متأخراً. وإذا كان لديك 115 يوماً، أي ثلاثة أشهر ونصف تقريباً، قبل انتهاء العقد، فمن الأفضل أن تسرع. أما إذا كان لديك خمسة أو ستة أشهر قبل تاريخ الانتهاء، فلديك وقت كافٍ، ولكن لا يزال بإمكانك إرسال الإشعار الآن؛
• ثالثاً، قم بإعداد خطاب زيادة الإيجار كتابةً. يجب أن يتضمن اسم المستأجر، وعنوان الوحدة المؤجرة التي تريد زيادة إيجارها، وقيمة الإيجار الجديدة، والتاريخ الذي ستطبق فيه قيمة الإيجار الجديدة. وعادةً ما يكون ذلك في يوم تجديد العقد.
• رابعاً، أرسل الخطاب إلى المستأجر. وعلى الرغم من الأحكام المتعلقة بقنوات تسليم الإشعار الممكنة، مثل التسليم الشخصي أو الوسائل التقنية، فإن الطريقة الأكثر موثوقية للإرسال هي البريد المسجل أو كاتب العدل. وللتوضيح، ستحصل في هاتين الحالتين على إثبات. ونوصي عموماً بإرسال الإشعار قبل 100 يوم، لأن 10 أيام كافية لتسليم أي خطاب.

كم يمكن للمالك زيادة الإيجار؟

حان الوقت الآن للرجوع إلى المرسوم رقم 43 لسنة 2013، وهو المرسوم الذي يوضح الحد الأقصى لنسبة زيادة الإيجار التي يمكن تطبيقها عندما يقوم المالك بزيادة الإيجار. ويحدد المرسوم الحد الأقصى كنسبة مئوية من القيمة الإيجارية الحالية. وبشكل عام، يعتمد الحد الأقصى الدقيق على نقطتين فقط:

• قيمة الإيجار الحالية؛
• متوسط القيمة الإيجارية الحالية المعلنة رسمياً للوحدة نفسها في الموقع نفسه وبالمرافق والتجهيزات نفسها.

كيفية رفع نزاع إيجاري في دبي

لأغراض هذا المقال، نناقش فقط الحالات التي قد تتضمن خطاب زيادة الإيجار، بشكل مباشر أو غير مباشر.

وبناءً على ذلك، يمكننا النظر في حالة واحدة فقط، وهي الحالة التي يواجه فيها المالك مشكلة عدم الدفع أو عدم دفع المبلغ بالكامل. ويمكن أن تكون الحالات على النحو التالي:

• عندما يجدد المستأجر العقد بقيمة إيجارية جديدة ولكنه يصدر شيكاً بمبلغ أقل، وهو المبلغ الذي دفعه في العام السابق؛
• عندما يستمر المستأجر في شغل العقار ولكنه يرفض تجديد عقد الإيجار بشروط الإيجار الجديدة، وبالتالي يرفض دفع الإيجار المرتفع.

في هذه الحالة، يمكنك رفع نزاع إيجاري أمام مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي (RDC)، وقد يصل الأمر إلى الإخلاء. ويجب أن تشمل إجراءاتك:

• التواصل مع مركز طباعة لتعبئة طلبك؛
• تقديم جميع الإثباتات والمستندات، بما في ذلك وثائق الهوية وعقد الإيجار وتسجيل إيجاري؛
• ومن بين هذه المستندات، يجب تقديم إثبات بأنك أخطرت المستأجر بزيادة الإيجار القادمة وفقاً للتشريعات، وأنك أرسلت إليه خطاب زيادة الإيجار ضمن المواعيد المحددة؛
• دفع رسوم تقديم القضية، والتي تشمل رسوم المحكمة ومركز الطباعة وغيرها من الرسوم.

ومع ذلك، لاحظ أن القانون رقم 26 لسنة 2007، المادة (14)، نص على أنه إذا اختار المستأجر عدم تجديد عقد الإيجار، فعليه إخطار المالك بهذا القرار قبل مدة لا تقل عن 90 يوماً من انتهاء عقد الإيجار الساري. لكن القانون رقم 33 لسنة 2008 عدل المادة (14) واستبعد هذه المتطلبات المتعلقة بإشعار عدم التجديد.

بمعنى آخر، يحق للمستأجر عدم تمديد علاقته الإيجارية مع المالك الحالي عند انتهاء العقد، دون الحاجة إلى تقديم إشعار قبل 90 يوماً. لذلك، إذا لم يوافق المستأجرون على الأسعار الجديدة، فيمكنهم ببساطة عدم الحضور لتجديد عقد الإيجار وإخلاء العقار في اليوم الذي ينتهي فيه عقدهم. وفي هذه الحالة، لا يكون لديك أساس قانوني لمقاضاتهم.

كما ترى، هناك العديد من التفاصيل التي يجب أخذها بعين الاعتبار عند التعامل مع زيادة الإيجار. ومع BSO Club App، يمكنك البقاء على اتصال بأنشطة عقارك وإدارة المهام العقارية المهمة من خلال بيئة رقمية واحدة ومريحة. استكشف BSO Club App لتسهيل متابعة إدارة عقارك.

‍