Проблемы с увеличением арендной платы в Дубае

Повышение арендной платы является существенным изменением договора аренды. Поэтому правительство разработало ряд правил, призванных сделать процедуру повышения арендной платы менее болезненной для арендаторов и предоставить им время для подготовки.

В этой статье вы узнаете, как и когда вы, как арендодатель, должны уведомить арендатора о повышении арендной платы. Вы получите полное представление о том, насколько вы можете повысить арендную стоимость и когда можете подать дело в RDC в связи с вопросами и разногласиями по аренде.

Законодательные требования к уведомлению о повышении арендной платы

Для начала, Закон № 33 от 2008 года и Закон № 26 от 2007 года регулируют отношения между арендодателями и арендаторами. Другими словами, они регулируют все соответствующие аспекты, включая вопросы уведомления о повышении арендной платы.

При этом положения Закона № 26 от 2007 года применяются только в случае отсутствия изменений, предусмотренных Законом № 33 от 2008 года. Для целей уведомления о повышении арендной платы следует обращаться к последнему закону. Для уточнения, его положения вносят изменения в статьи (9), (13) и (14). Также существуют изменения в статье (2), где разъясняется значение всех важных применяемых терминов. Таким образом, согласно Закону № 33 от 2008 года существуют два законодательных требования к уведомлению о повышении арендной платы:

• Во-первых, согласно статье (14), арендодатель должен уведомить арендаторов обо всех изменениях в договоре. Уведомление должно быть предоставлено за 90 дней до окончания срока действия договора. Повышение арендной платы также является изменением договора. Поэтому этот срок уведомления применяется и здесь;
• Во-вторых, согласно статье (2), уведомление должно быть составлено в письменной форме. Кроме того, допустимые способы доставки являются ограниченными. Они включают нотариуса и заказное письмо, хотя также допускается личная доставка или другие технологические средства, одобренные законодательством Дубая.

Как законно повысить арендную плату

Действующие законы и указы достаточно чётко определяют требования. Однако многочисленные дела RDC, связанные с нарушением процедуры, показывают, что арендодателям часто необходимы рекомендации для соблюдения законодательства. Чтобы упростить этот процесс, предлагаем пошаговое руководство по законному повышению арендной платы:

• Во-первых, убедитесь, что вы имеете право повысить арендную плату на запланированную сумму. В данном случае следует обратиться к Указу № 43 от 2013 года. Более подробная информация приведена в следующем разделе этой статьи;
• Во-вторых, убедитесь, что вы можете доставить уведомление о повышении арендной платы арендатору за 90 дней или более до окончания текущего договора аренды. Обратите внимание: уведомление необходимо не просто отправить, а фактически доставить. Например, если до окончания договора осталось всего 91 день, вы уже опоздали. Если осталось 115 дней, то есть три с половиной месяца, лучше поторопиться. Если же до окончания договора осталось пять или шесть месяцев, у вас достаточно времени, но уведомление всё равно можно отправить уже сейчас;
• В-третьих, составьте письменное уведомление о повышении арендной платы. Включите имя арендатора, адрес арендуемой единицы, для которой вы хотите повысить стоимость, новую арендную плату и дату, с которой будет применяться новая сумма. Обычно это дата продления договора.
• В-четвёртых, отправьте письмо арендатору. Несмотря на положения о возможных способах доставки уведомления, таких как личная доставка или технологические средства, наиболее надёжным способом считается заказное письмо или нотариус. В этих двух случаях у вас будет подтверждение доставки. Как правило, рекомендуется отправлять уведомление за 100 дней, поскольку 10 дней достаточно для доставки письма.

На сколько арендодатель может повысить арендную плату?

Теперь необходимо обратиться к Указу № 43 от 2013 года, который определяет максимальный размер повышения арендной платы, применяемый при увеличении арендодателем стоимости аренды. Указ устанавливает максимальный предел в виде процента от текущей арендной стоимости. В целом точный допустимый предел зависит только от двух факторов:

• Текущая арендная стоимость;
• Официально заявленная средняя текущая рыночная арендная стоимость аналогичной единицы в том же районе и с такими же удобствами и объектами инфраструктуры.

Как подать арендный спор в Дубае

В рамках этой статьи мы рассматриваем только случаи, которые могут прямо или косвенно быть связаны с уведомлением о повышении арендной платы.

В данном случае можно рассмотреть только одну ситуацию — когда арендодатель сталкивается с проблемой полной или частичной неуплаты. Варианты могут быть следующими:

• Арендатор продлил договор по новой арендной ставке, но выписал чек на меньшую сумму, то есть на сумму, которую он платил в предыдущем году;
• Арендатор продолжает занимать помещение, но отказывается продлевать договор на новых условиях аренды и, соответственно, отказывается платить повышенную арендную плату.

В этом случае вы можете подать арендный спор в RDC Dubai, вплоть до процедуры выселения. Ваши действия должны включать:

• Обращение в Typing Center для заполнения заявления;
• Предоставление всех доказательств и документов, включая документы, удостоверяющие личность, договор аренды и регистрацию EJARI;
• Среди этих документов необходимо предоставить доказательство того, что вы уведомили арендатора о предстоящем повышении арендной платы в соответствии с законодательством и направили ему уведомление о повышении в установленные сроки;
• Оплату сбора за подачу дела, включая судебные сборы, сборы Typing Center и другие расходы.

Однако обратите внимание, что статья (14) Закона № 26 от 2007 года предусматривала, что если арендатор решает не продлевать договор аренды, он должен уведомить арендодателя об этом решении не менее чем за 90 дней до окончания действующего договора. Однако Закон № 33 от 2008 года внес изменения в статью (14) и исключил это требование об уведомлении о непродлении.

Иными словами, арендатор имеет право не продлевать отношения аренды с текущим арендодателем после окончания договора без 90-дневного уведомления. Поэтому, если арендаторы не согласны с новой стоимостью аренды, они могут просто не прийти для продления договора и освободить помещение в день окончания договора. В этом случае у вас нет законных оснований для преследования их.

Как видите, при повышении арендной платы необходимо учитывать множество нюансов. С помощью BSO Club App вы можете оставаться на связи со своей недвижимостью и управлять важными задачами через единую цифровую среду. Изучите BSO Club App, чтобы упростить управление своей недвижимостью.

‍