من المسؤول عن تكاليف الصيانة والإصلاحات - المالك أم المستأجر؟ (دليل مؤسسة التنظيم العقاري في دبي)

إذا كنت تستأجر عقاراً أو تؤجره في دبي، فمن المحتمل أنك طرحت هذا السؤال مرة واحدة على الأقل: عندما يتعطل شيء ما، من المفترض أن يقوم بإصلاحه؟ ومن يتحمل تكلفته؟ إنه أحد أكثر الأسئلة شيوعاً بين المستأجرين والملاك في دبي، كما أنه أحد أكبر مصادر النزاعات التي يمكن تجنبها.

الخبر السار هو أن هذا الأمر ليس منطقة رمادية تضطر للتخمين فيها. فدبي تمتلك إطاراً قانونياً واضحاً، تم وضعه بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدل بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008) والذي تنظمه مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) التابعة لـ دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ، حيث يحدد بوضوح مسؤولية كل طرف. وُجد هذا الإطار خصيصاً للحد من النزاعات بين المالك والمستأجر من خلال توفير معيار قابل للتنبؤ والتنفيذ لكلا الطرفين، بدلاً من ترك الأمر للتفاوض بعد وقوع المشكلة.

يوضح هذا الدليل بالتفصيل كيفية تقسيم المسؤوليات، وما الذي يُصنف كإصلاحات "رئيسية" مقابل "ثانوية"، وما يجب فعله في حال نشوب نزاع.

القاعدة الأساسية: الإصلاحات الرئيسية مقابل الإصلاحات الثانوية

يضع قانون الإيجارات في دبي حداً فاصلاً بناءً على نوع وحجم الإصلاح، وليس بناءً على من يشغل الوحدة في ذلك الوقت. المبدأ العام بسيط ومباشر:

• الإصلاحات الرئيسية والمشاكل الهيكلية ← مسؤولية المالك
• الصيانة الثانوية واليومية ← مسؤولية المستأجر

يستند هذا التقسيم إلى المادة 16 من القانون رقم 26 لسنة 2007، التي تلزم المالك بالحفاظ على العقار في حالة تضمن صلاحيته للغرض الذي استؤجر من أجله طوال فترة الإيجار، وليس فقط عند التسليم. إذا تعطل شيء يمنع المستأجر من استخدام العقار كما هو مقصود، ولم يكن ذلك بسبب خطأ من المستأجر، فإن إصلاحه يقع على عاتق المالك، ولا يمكن التنازل عن هذا الالتزام في العقد.

ما الذي يندرج تحت مسؤولية المالك؟

يتحمل الملاك في دبي عادةً مسؤولية أي شيء يؤثر على هيكل العقار أو سلامته أو وظائفه الأساسية، بما في ذلك:

• العناصر الإنشائية — الجدران، والأسقف، والأسطح، والأساسات، والمكونات الحاملة للأحمال
• مشاكل السباكة الرئيسية — انفجار الأنابيب، ومشاكل الصرف الصحي، والتسريبات الكبيرة
• الأعطال الكهربائية — مشاكل التمديدات، وتعطل الدوائر الكهربائية، وأي شيء يشكل خطراً على السلامة
• أنظمة التكييف المركزي وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)، بما في ذلك أعطال المبردات والضاغط
• أعطال الأجهزة الرئيسية، في حال كان الجهاز مقدماً من المالك كجزء من عقد الإيجار
• مشاكل العزل المائي والرطوبة الناشئة عن المبنى نفسه
• انتشار الآفات المرتبط بحالة المبنى وليس بسلوك المستأجر
• أعطال المصاعد، والمناطق المشتركة، وصيانة المبنى بالكامل (والتي يتم التعامل معها عادةً من خلال جمعية الملاك أو إدارة المبنى)

إذا أدى وجود عيب إلى جعل جزء من العقار غير صالح للاستخدام — مثل تعطل وحدة التكييف في ذروة صيف دبي — فمن المتوقع أن يستجيب المالك ويحل المشكلة في غضون إطار زمني معقول. وتتعامل توجيهات مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) بشكل عام مع القضايا العاجلة المتعلقة بصلاحية السكن على أنها تتطلب استجابة فورية، وذلك لأن التأخير قد يحرم المستأجر من مقومات المعيشة الأساسية.

ما الذي يقع ضمن مسؤولية المستأجر

يُتوقع من المستأجرين عموماً التعامل مع الأمور الصغيرة والروتينية الناتجة عن الاستخدام اليومي للعقار — وهي نوع الاهتراء الناتج عن الاستخدام العادي الذي لا يؤثر على هيكل المبنى أو أنظمته الرئيسية. ويشمل ذلك عادةً:

• استبدال المصابيح الكهربائية، والبطاريات، والتركيبات الصغيرة
• أعمال السباكة البسيطة، مثل استبدال حلقات إحكام الصنبور (الجلدة) أو خراطيم الدش
• تسليك المصارف الناتجة عن الاستخدام العادي
• التنظيف الروتيني لمرشحات (فلاتر) التكييف
• اللمسات التجميلية البسيطة، مثل إزالة العلامات الصغيرة على الجدران الناتجة عن المعيشة اليومية
• الصيانة العامة ونظافة الوحدة
• أي ضرر ناتج عن إهمال المستأجر أو سوء استخدامه، بغض النظر عما إذا كان الأمر "رئيسياً" أو "ثانوياً"

تتضمن العديد من عقود الإيجار في دبي حداً أدنى للتكلفة — عادةً 500 درهم أو 1000 درهم — يتحمل المستأجر تكاليف الإصلاح التي تقل عنه، بينما يتحمل المالك ما يتجاوزه. هذا الحد ليس رقماً تفرضه مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) بحد ذاتها، بل هو عرف تعاقدي اعتمدته معظم اتفاقيات الإيجار، ولا ينطبق إلا في الحالات التي لا تحاول فيها نقل مسؤولية الإصلاحات الإنشائية أو أعطال الأنظمة الرئيسية إلى المستأجر. يمكن الطعن في أي بند يحاول القيام بذلك، ومن غير المرجح أن يُعتد به إذا وصل النزاع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.

لماذا يظل العقد مهماً

يحدد القانون القواعد العامة، لكن عقد الإيجار الخاص بك هو الذي يوضح التفاصيل، وهو أول مرجع يجب الرجوع إليه عند حدوث أي عطل. يجب أن يوضح عقد الإيجار في دبي بشكل صريح ما يلي:

• الحد الأقصى لتكلفة الصيانة (إن وجد) الذي يفصل بين مسؤولية المستأجر ومسؤولية المالك
• الطرف المسؤول عن ترتيب ودفع تكاليف صيانة التكييف السنوية
• ما إذا كان لدى المالك عقد صيانة قائم مع شركة خدمات مرافق
• وقت الاستجابة المتوقع لطلبات الإصلاح، خاصة الطارئة منها
• ما يترتب على الأضرار الناتجة عن سوء استخدام المستأجر مقابل تلك الناتجة عن الاستهلاك الطبيعي

إذا كان العقد لا يتضمن نصاً بشأن نقطة معينة، يتم تطبيق الإطار القانوني الافتراضي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، حيث تقع مسؤولية الصيانة الرئيسية والإنشائية على عاتق المالك، بينما تقع مسؤولية الصيانة البسيطة والروتينية على عاتق المستأجر.

ماذا تفعل عند حدوث خلاف

حتى مع وجود إطار عمل واضح، قد تحدث خلافات، وعادة ما تتمحور حول ما يُعتبر "رئيسياً" مقابل "بسيطاً"، أو من تسبب في الضرر في المقام الأول. إذا لم تتمكن من حل الأمر مباشرة:

1. وثّق كل شيء. الصور، والرسائل المؤرخة، وطلب الإصلاح المكتوب تشكل سجلاً موثقاً له أهميته في حال تفاقم المشكلة.
2. ارجع إلى عقد الإيجار. تحقق من بند الصيانة وأي حد أقصى متفق عليه للتكلفة قبل افتراض أن أحد الطرفين هو المخطئ.
3. قدم إخطاراً كتابياً. تفضل توجيهات مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) طلبات الإصلاح الرسمية المكتوبة على الطلبات الشفهية، فهي ما ستنظر فيه لجنة فض المنازعات فعلياً.
4. صعّد الأمر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) إذا رفض المالك أو المستأجر اتخاذ إجراء. يتعامل المركز مع هذا النوع من النزاعات تحديداً، وعادة ما يتم حل القضايا في غضون بضعة أسابيع.

تجنب النزاع تماماً

تنتج معظم نزاعات الصيانة في دبي عن سبب جذري واحد: عدم تدوين الأمور بوضوح، وعدم وجود نظام لتتبع الطلبات، وأوقات الاستجابة، ومن دفع مقابل ماذا. هذه مشكلة في الإجراءات وليست مشكلة قانونية، وعادة ما تكون أسهل جزء يمكن إصلاحه.

هنا يأتي دور العمل مع شريك خبير في إدارة العقارات ليحدث فرقاً حقيقياً. في BSO (Be Simply Organized)، نتولى في BSO إدارة جوانب الصيانة لعقارات الإيجار في دبي نيابة عن الملاك يومياً؛ بدءاً من وضع بنود صيانة واضحة ومتوافقة مع قوانين مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) عند توقيع عقد الإيجار، وصولاً إلى التنسيق مع مقاولين معتمدين لضمان إنجاز الإصلاحات بسرعة وتحميل الطرف المسؤول التكلفة الصحيحة. إذا كنت مالكاً سئمت من ملاحقة طلبات الإصلاح، أو الاعتراض على الفواتير، أو التساؤل عما إذا كان إصلاح "بسيط" يقع فعلاً على عاتق المستأجر، فإن خدمات إدارة العقارات لدينا مصممة لترفع عن كاهلك هذا العبء بالكامل.

إذا كنت تفضل إدارة أمورك بنفسك ولكن ترغب في تبسيط العملية، فإن نادي BSO يضع خدمات الصيانة تحت تصرفك في أي وقت؛ حيث يمكنك حجز فنيين معتمدين لأعمال التكييف والسباكة والإصلاحات العامة، وتتبع كل طلب، والاحتفاظ بسجل دقيق لكل ما تم إنجازه وتوقيته. إنه نفس النهج المتوافق مع قوانين RERA، ولكن بأسلوب الخدمة الذاتية.

الخلاصة

لا تترك قوانين الإيجار في دبي مسؤولية الصيانة للاجتهادات الشخصية. كقاعدة عامة:

• يتحمل الملاك تكاليف الإصلاحات الكبرى، والإنشائية، والأعطال المتعلقة بأنظمة العقار الأساسية.
• يتحمل المستأجرون تكاليف الصيانة البسيطة والروتينية اليومية.
• يمكن للعقود إضافة تفاصيل محددة (مثل حد أقصى للتكلفة)، لكنها لا يمكن أن تلغي التزام المالك القانوني الأساسي تجاه الإصلاحات الكبرى.
• توجد مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) ومركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) خصيصاً لحل الخلافات عندما لا يكون تقسيم المسؤوليات واضحاً.

إن الإلمام بهذا الإطار القانوني قبل وقوع الأعطال - وليس بعدها - هو ما يمنع حدوث النزاعات من الأساس. سواء كنت مالكاً يدير وحدات متعددة أو مستأجراً يحاول فهم بنود عقده، فإن القليل من الوضوح في البداية يقطع شوطاً طويلاً نحو تجنب الخلافات تماماً.

الأسئلة الشائعة

هل تحدد مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) حداً أقصى دقيقاً لتكلفة الإصلاحات البسيطة؟لا. يفرق إطار عمل RERA بين الإصلاحات الكبرى والبسيطة بناءً على طبيعة العطل وتأثيره، وليس بناءً على مبلغ مالي ثابت. إن الحد المتعارف عليه بين 500 و1000 درهم إماراتي مستمد من عقود الإيجار القياسية، وليس من لوائح RERA نفسها.

هل يمكن للمالك إجبار المستأجر على دفع تكاليف إصلاح كبير من خلال العقد؟بشكل عام، لا. التزام المالك بإصلاح الأعطال الكبرى أو الإنشائية أو تلك التي تؤثر على صلاحية السكن بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 هو حماية قانونية لا يمكن لبند في عقد الإيجار تجاوزه عادةً.

ماذا لو تسبب المستأجر في الضرر؟بغض النظر عما إذا كان الإصلاح يُصنف عادةً على أنه "رئيسي" أو "ثانوي"، فإن الأضرار الناجمة عن إهمال المستأجر أو سوء استخدامه تقع عادةً على عاتق المستأجر مالياً.

أين يمكنني تقديم شكوى بشأن نزاعات الصيانة في دبي؟يتم التعامل مع نزاعات الصيانة العالقة بين المالك والمستأجر من قبل مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

‍