维修费用由谁承担——房东还是租户？（迪拜 RERA 指南）

如果您在迪拜租赁或出租房产，一定遇到过这样的困惑：东西坏了，到底该由谁来修，费用又该由谁承担？这是迪拜房东和租客最常遇到的问题之一，也是导致许多本可避免的纠纷的主要原因。

好消息是，这并非法律盲区，您无需盲目猜测。迪拜拥有明确的法律框架——根据 2007 年第 26 号法律 （经 2008 年第 33 号法律修订）并由 RERA（房地产监管局） 在 迪拜土地局 (DLD) 的监管下执行——明确规定了各方的责任。该框架旨在通过提供一套可预测且具强制力的标准，减少房东与租客之间的冲突，避免双方在问题发生后才进行争执。

本指南将详细解析责任划分、何为“重大”与“轻微”维修，以及发生纠纷时的应对措施。

基本原则：重大维修与轻微维修

迪拜租赁法根据维修的类型和规模来划分责任，而非取决于当时谁在使用该房产。其基本原则非常直观：

• 重大维修和结构性问题 → 房东责任
• 轻微的日常维护 → 租客责任

这一划分基于 2007 年第 26 号法律第 16 条，该条款要求房东在整个租赁期内保持房产处于适租状态，而不仅仅是在交房时。如果房产出现损坏导致租客无法正常使用，且非租客过错所致，则由房东负责维修，且此项义务通常不得通过合同条款予以免除。

房东的责任范围

在迪拜，房东通常负责所有影响房产结构、安全或核心功能的事项，包括：

• 结构性要素——墙体、天花板、屋顶、地基及承重构件
• 重大管道问题——水管爆裂、污水处理故障及严重渗漏
• 电气故障——线路问题、电路失效以及任何构成安全隐患的情况
• 中央空调及暖通空调（HVAC）系统，包括冷水机组和压缩机故障
• 主要家电故障（前提是该家电由房东作为租赁合同的一部分提供）
• 源自建筑物本身的防水及潮湿问题
• 因建筑物状况而非租户行为导致的虫害侵扰
• 电梯、公共区域及整栋建筑的维护问题（通常由业主协会或物业管理部门处理）

如果缺陷导致房产部分区域无法使用——例如在迪拜酷暑中空调损坏——房东应在合理时间内做出响应并解决问题。迪拜房地产监管局（RERA）的指导意见通常将影响居住条件的紧急问题视为需要立即响应的事项，因为延误会导致租户失去基本的生活保障。

哪些属于租户的责任

租户通常需要负责处理因日常使用而产生的较小、常规的维护事项，即那些不会影响建筑物结构或主要系统的磨损。这通常包括：

• 更换灯泡、电池及小型固定装置
• 小型管道维修，例如更换水龙头垫圈或淋浴软管
• 清理因正常使用导致的排水管堵塞
• 空调滤网的日常清洁
• 轻微的表面修补，例如日常生活中在墙面上留下的细小痕迹
• 房屋的日常维护与清洁
• 因租户自身疏忽或使用不当造成的任何损坏，无论该项目属于“重大”还是“轻微”范畴

许多迪拜租赁合同中还包含一个费用门槛——通常为 500 迪拉姆或 1,000 迪拉姆——低于此金额的维修费用由租户承担，超过此金额则由房东负责。该门槛并非 RERA 强制规定的数字，而是大多数租赁协议中采用的合同惯例。它仅适用于不试图将真正的结构性或主要系统维修转嫁给租户的情况。任何试图转嫁此类责任的条款均可提出异议，若争议诉诸租赁争议解决中心（RDSC），该条款很可能无法成立。

为什么合同依然至关重要

法律规定了默认准则，但具体的租赁合同补充了细节——当出现损坏时，合同是您首先需要查阅的文件。一份起草规范的迪拜租赁合同应明确说明：

• 区分租户与房东责任的具体维修费用门槛（如有）
• 由哪一方负责安排并支付年度空调维护费用
• 房东是否与物业公司签有现行的维护合同
• 维修请求的预期响应时间，尤其是紧急维修
• 因租户使用不当造成的损坏与正常磨损之间的责任界定

如果合同中未提及某项内容，则适用 2007 年第 26 号法律规定的默认法律框架——主要和结构性维修由房东负责，次要和日常维护由租户负责。

发生分歧时该怎么办

即使有明确的框架，分歧仍可能发生——通常围绕什么是“主要”与“次要”维修，或者损坏究竟由谁造成。如果无法直接解决：

1. 记录一切。 照片、带有日期的信息以及书面维修请求可以形成证据链，这在问题升级时至关重要。
2. 参考租赁合同。 在认定任何一方有过错之前，请先核对维护条款及任何约定的费用门槛。
3. 发出书面通知。 RERA 指导意见更倾向于正式的书面维修请求而非口头沟通——这才是争议委员会真正会采纳的证据。
4. 向租赁争议解决中心 (RDSC) 申诉 如果房东或租户拒绝采取行动。RDSC 专门处理此类争议，通常会在几周内解决案件。

完全避免争议

迪拜的大多数维护争议归根结底都是同一个原因：双方没有明确的文字记录，也没有跟踪请求、响应时间和费用承担的系统。这是一个流程问题，而非法律问题——而且通常也是最容易解决的部分。

这就是与经验丰富的物业管理合作伙伴合作的真正价值所在。在 BSO (Be Simply Organized)，我们每天都在为迪拜的房东打理租赁物业的维护事宜——从在租赁阶段设定清晰且符合 RERA 规范的维护条款，到协调经过审核的承包商，确保维修工作高效完成，并明确各方的费用承担责任。如果您是一位厌倦了处理维修请求、核对账单，或纠结于“小修”是否应由租客承担的房东，我们的 物业管理服务 正是为您解决这些烦恼而打造的。

如果您倾向于自行管理，但希望流程更加精简， BSO Club 能让您随时随地按需获取维护服务——您可以预约经过审核的空调、管道及综合维修技术人员，追踪每一项请求，并清晰记录维修人员及时间。这与我们的全托管服务采用同样的 RERA 规范标准，只是改为自助模式。

核心要点

迪拜的租赁法对维护责任有着明确规定，无需猜测。基本原则如下：

• 房东负责重大、结构性及系统层面的维修。
• 租客负责日常的小型维护和保养。
• 合同可以补充细节（例如设定费用门槛），但不能凌驾于房东对重大维修的法定核心义务之上。
• RERA 和 RDSC 的设立正是为了在责任界定不清时解决争议。

在问题发生前（而非发生后）了解这一框架，才是预防冲突的关键。无论您是管理多套房产的房东，还是试图了解租赁条款的租客，提前明确责任都能有效避免后续的争执。

常见问题解答

RERA 是否设定了小额维修的具体费用门槛？没有。RERA 的框架是根据维修的性质和影响来区分重大维修与小型维修，而非设定固定金额。通常使用的 500 至 1,000 迪拉姆门槛源于标准租赁合同，而非 RERA 的法规本身。

房东可以通过合同强制租客支付重大维修费用吗？通常不行。根据 2007 年第 26 号法律，房东负责处理重大、结构性或影响居住条件的维修是法定保护条款，租赁合同中的条款通常无法凌驾于此。

如果损坏是由租客造成的怎么办？无论维修属于“重大”还是“轻微”，因租户疏忽或使用不当造成的损坏，通常应由租户承担经济责任。

在迪拜，我该去哪里提交维修纠纷申请？未解决的房东与租户维修纠纷由迪拜土地局下属的租赁纠纷解决中心（RDSC）处理。

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