إيجابيات وسلبيات السماح للمستأجرين بالتأجير من الباطن

إعادة التأجير من الممارسات المعروفة في سوق العقارات. ولكن بصفتك مالكًا للعقار، يجب أن تفهم تمامًا جميع الجوانب والمخاطر التي تنطوي عليها هذه الممارسة. أولًا، من خلال معرفة طبيعة إعادة التأجير والتشريعات المعمول بها في دبي بشأنها، يمكنك الحفاظ على حقوقك بشكل أفضل. ثانيًا، تحتاج إلى معرفة الصورة الكاملة للفوائد المحتملة وجميع المخاطر التي قد تنشأ عن إعادة التأجير. وبهذه الطريقة، يمكنك اتخاذ قرار مستنير بشأن السماح للمستأجر بإعادة تأجير العقار من عدمه، حتى لا تندم على القرار في المستقبل.

ما يحتاج مالكو العقارات إلى معرفته

أهم ما يحتاج مالك العقار إلى معرفته بشأن إعادة التأجير هو ما ينص عليه القانون. فيما يلي نقاط رئيسية بشأن إعادة التأجير وفقًا للقانون رقم 26 لعام 2007 والقانون رقم 33 لعام 2008:

• إعادة التأجير مسموح بها في دبي، سواء للعقارات السكنية أو التجارية، ولكن وفق شروط وأحكام معينة (اقرأ النقاط التالية لمعرفة المزيد عنها).
• لا يحق للمستأجر إعادة تأجير عقارك دون موافقتك الخطية. وللتوضيح، يمكنه إعادة التأجير فقط إذا أبرمت معه عقد إيجار يتضمن بند "الموافقة على إعادة التأجير" وقدمت موافقة خطية على عملية إعادة التأجير المحددة.
• إذا لم يتقدم المستأجر بطلب ولم يحصل على موافقتك الخطية، ولكن اكتشفت أنه قام بإعادة تأجير عقارك، فيمكنك إنهاء عقد الإيجار وإخلاء المستأجر وجميع الأشخاص الذين يشغلون العقار أيضًا.
• يجب أن تنتهي عقود إعادة التأجير في وقت سابق أو في موعد انتهاء عقد الإيجار الأصلي على الأقل.

ومع ذلك، يمكنك السماح ببعض التمديد وفقًا لتقديرك الخاص.

ماذا تعني إعادة التأجير؟

إعادة التأجير هي قيام المستأجر بتأجير العقار إلى مستأجر من الباطن. وبعبارة أخرى، هي علاقة بين المستأجر وطرف ثالث تتعلق بإمكانية استفادة الطرف الثالث من عقارك. وببساطة، يحدث ذلك عندما تقوم بتأجير وحدتك إلى مستأجر، ثم يقوم هذا المستأجر بدوره بتأجير وحدتك إلى شخص أو شركة أخرى.

عادةً ما تُستخدم المصطلحات التالية فيما يتعلق بهذه الممارسة:

• المستأجر الرئيسي أو الأصلي، وهو فرد أو شركة تقوم بتأجير العقار إليه؛
• المستأجر من الباطن، وهو فرد أو شركة تستأجر العقار من المستأجر الأصلي؛
• المؤجر من الباطن، وهو المستأجر الرئيسي الذي يعيد تأجير العقار.

كيف تؤثر إعادة التأجير على العلاقات التعاقدية القائمة بينك بصفتك مالك العقار وبين المستأجر؟ الإجابة الأولى: لا تتغير. وللتوضيح، تظل التزاماتك كمالك تجاه المستأجر كما هي. وهذا يعني أنك تظل مسؤولًا عن جميع أعمال الصيانة والإصلاح ضمن النطاق المحدد في عقد الإيجار. علاوة على ذلك، تظل التزامات المستأجر تجاهك بصفتك مالك العقار كما هي أيضًا. وهذا يعني أنه لا يزال ملزمًا بدفع الإيجار لك في موعده وبالكامل وتحمل جميع المسؤوليات عن الأضرار التي تلحق بعقارك. ومع ذلك، تابع القراءة لمعرفة أين تكمن المخاطر.

مزايا إعادة التأجير لمالكي العقارات

تذكر معظم المصادر ثلاث مزايا رئيسية لإعادة التأجير:

• لا ينهي المستأجر عقد الإيجار ويستمر في دفع الإيجار، لذلك لا يضطر مالك العقار إلى البحث عن مستأجر آخر أو تحمل فترة شغور الوحدة؛
• لا يضيع مالك العقار وقته في البحث عن مستأجر من الباطن، لأن المستأجر الأصلي يتولى ذلك بنفسه؛
• لا يتحمل مالك العقار أي التزامات تجاه المستأجر من الباطن، وبالتالي يمكنه الاسترخاء بينما يتحمل المستأجر الأصلي جميع المسؤوليات. ومع ذلك، دعونا نتعمق أكثر لفهم ما إذا كانت هذه النقاط تفيد مالك العقار بالفعل.

أولًا، هل تحتاج فعلًا إلى طرف ثالث يعمل، في الواقع، كوسيط بينك وبين الحصول على دخل الإيجار؟ إذا كان بإمكان المستأجر العثور على شخص يريد شغل وحدتك المؤجرة، فيمكنك القيام بذلك أيضًا، وربما بشروط وأحكام أفضل.

ثانيًا، هل من المفيد حقًا ألا تشارك في عملية فحص المستأجر؟ ففي النهاية، هذا عقارك، ومن الطبيعي أن ترغب في أن يشغله شخص موثوق وملتزم بقواعدك وسياساتك. ولكن مع إعادة التأجير، لا توجد لديك ضمانات بشأن موثوقية المستأجر من الباطن. وفي كثير من الأحيان، قد يتعامل المستأجر من الباطن مع العقار المؤجر بقدر أقل من العناية وبقدر أكبر من الإهمال.

وأخيرًا، ليس لديك التزامات تجاه المستأجر من الباطن، ولكن لا أحد يعفيك من التزاماتك كمالك للعقار، والتي تتحملها بموجب عقد الإيجار. وبالتالي، تظل مسؤولًا عن صيانة وإصلاح عقارك. ففي النهاية، من مصلحتك الحفاظ على عقارك في حالة جيدة.

ما تحتاج إلى معرفته قبل السماح بإعادة التأجير

والآن، دعونا نتعمق في مخاطر إعادة التأجير. يجب أن تكون على دراية بها لأنها تنطوي على مخاطر معينة.

أولًا، من المهم معرفة أن عقد إعادة التأجير غير المعتمد لا يتم تسجيله لدى إيجاري، كما أن مركز فض المنازعات الإيجارية لا يتعامل مع النزاعات المتعلقة بالمستأجرين من الباطن. وحتى إذا تمت إعادة التأجير بصورة قانونية، فلا يمكنك بصفتك مالكًا للعقار رفع دعوى ضد المستأجرين من الباطن إذا حدث خطأ ما.

ثانيًا، وفقًا للمادة (30) من القانون رقم 26 لعام 2007، حتى إذا تقدمت بطلب إلى مركز فض المنازعات الإيجارية لإنهاء عقد الإيجار وتم قبول مطالبتك، يُسمح للمستأجر من الباطن بالاستمرار في شغل وحدتك المؤجرة. وبالتالي، لا يمكنك إحضار مستأجر آخر إلى هذه الوحدة. وتزداد العواقب تعقيدًا في حال بدأت إجراءات إنهاء عقد الإيجار بسبب عدم دفع الإيجار. والسبب هو أنه لا يمكنك مطالبة المستأجر من الباطن بدفع المبالغ المستحقة على المستأجر الأصلي. وبالتالي، فإن السماح للمستأجر بإعادة تأجير وحدتك يعرضك لخطر مواجهة صعوبات كبيرة في تحصيل دخل الإيجار.

باختصار، لا نوصي بالسماح للمستأجر بإعادة تأجير عقارك. بالتأكيد، فوائد ذلك بالنسبة لك محدودة، بينما المخاطر والخسائر المحتملة حقيقية ومهمة. في BSO Club، ندعم إدارة آمنة لنشاط التأجير، ويمكن أن تهدد إعادة التأجير هذه السلامة بشكل كبير. يمكنك استخدام تطبيق BSO Club للبقاء على اتصال بالأنشطة المتعلقة بعقارك وإدارة عقارك بسهولة أكبر.

‍