Субаренда в Дубае: плюсы и минусы для владельцев недвижимости

Субаренда — достаточно распространённая практика. Однако как собственнику недвижимости вам необходимо полностью понимать все аспекты и возможные риски, связанные с ней. Во-первых, знание сути субаренды и законодательства Дубая в отношении этой практики позволяет вам лучше защищать свои права. Во-вторых, необходимо иметь полное представление о потенциальных преимуществах и всех рисках, которые может повлечь за собой субаренда. Это позволит вам принять взвешенное решение о том, разрешать ли арендатору сдавать вашу недвижимость в субаренду, чтобы не сожалеть об этом в будущем.

Что необходимо знать собственникам недвижимости

Самое важное, что собственнику необходимо знать о субаренде, — это то, что предусматривает законодательство. Вот основные положения о субаренде в соответствии с Законом № 26 от 2007 года и Законом № 33 от 2008 года:

Субаренда разрешена в Дубае как для жилой, так и для коммерческой недвижимости, но при соблюдении определённых условий (подробнее об этом — в следующих пунктах).
Арендатор не имеет права сдавать вашу недвижимость в субаренду без вашего письменного согласия. То есть он может сделать это только в том случае, если вы заключили договор аренды, содержащий пункт о разрешении субаренды, и предоставили письменное согласие именно на эту субаренду.
Если арендатор не подал заявку и не получил вашего письменного согласия, но вы обнаружили, что он сдаёт вашу недвижимость в субаренду, вы можете расторгнуть договор аренды и выселить арендатора, а также всех лиц, занимающих помещение.
Договоры субаренды должны заканчиваться раньше или не позднее даты окончания вашего основного договора аренды.

Однако вы можете разрешить определённое продление по своему усмотрению.

Что означает субаренда?

Субаренда — это передача арендатором недвижимости в аренду субарендатору. Другими словами, это отношения между арендатором и третьей стороной относительно возможности третьей стороны пользоваться вашей недвижимостью. Проще говоря, вы сдаёте свою недвижимость арендатору, а этот арендатор, в свою очередь, сдаёт её другому человеку или компании.

Обычно в отношении этой практики используются следующие термины:

Основной или первоначальный арендатор — физическое или юридическое лицо, которому вы сдаёте помещение;
Субарендатор — физическое или юридическое лицо, которое арендует помещение у первоначального арендатора;
Субарендодатель — основной арендатор, который сдаёт помещение в субаренду.

Как субаренда меняет договорные отношения между вами как собственником и вашим арендатором? Первый ответ — никак. Ваши обязательства как арендодателя перед арендатором остаются прежними. Это означает, что вы по-прежнему обязаны выполнять все работы по обслуживанию и ремонту в рамках условий договора аренды. Более того, обязательства арендатора перед вами также остаются прежними. Это означает, что он по-прежнему обязан своевременно и в полном объёме платить вам арендную плату и нести ответственность за ущерб, причинённый вашей недвижимости. Однако далее рассмотрим возможные риски.

Преимущества субаренды для собственников

Большинство источников выделяют три основных преимущества субаренды:

Арендатор не расторгает договор и продолжает платить арендную плату, поэтому собственнику не приходится искать другого арендатора или сталкиваться с простоем объекта;
Собственник не тратит время на поиск субарендатора, поскольку этим занимается первоначальный арендатор;
Собственник не несёт обязательств перед субарендатором, поэтому может не вмешиваться в процесс, пока первоначальный арендатор выполняет все обязанности. Однако давайте рассмотрим подробнее, действительно ли эти пункты выгодны собственнику.

Во-первых, действительно ли вам нужен третья сторона, которая фактически выступает посредником в получении вами арендного дохода? Если ваш арендатор может найти человека, который хочет занять вашу арендуемую недвижимость, вы также можете сделать это самостоятельно. И, возможно, на более выгодных условиях.

Во-вторых, действительно ли выгодно не участвовать в процедуре проверки арендатора? В конце концов, это ваша недвижимость, и вполне естественно хотеть, чтобы в ней проживал надёжный человек, соблюдающий ваши правила и требования. Однако при субаренде у вас нет гарантий надёжности субарендатора. Очень часто субарендатор может относиться к арендованной недвижимости менее внимательно и более небрежно.

Наконец, у вас нет обязательств перед субарендатором, но никто не освобождает вас от обязанностей собственника, предусмотренных договором аренды. Таким образом, вы по-прежнему несёте ответственность за обслуживание и ремонт вашей недвижимости. В конце концов, поддержание объекта в хорошем состоянии соответствует вашим интересам.

Что необходимо знать перед разрешением субаренды

Теперь рассмотрим подробнее риски субаренды. Необходимо знать о них, поскольку они могут создать определённые риски.

Во-первых, важно понимать, что неутверждённый договор субаренды не регистрируется в Ejari, а Rental Dispute Center не рассматривает споры, связанные с субарендаторами. Даже если субаренда осуществляется законно, вы как собственник не можете подать дело против субарендаторов, если что-то пойдёт не так.

Во-вторых, согласно статье (30) Закона № 26 от 2007 года, даже если вы подадите заявление о расторжении договора в RDC и ваша претензия будет удовлетворена, субарендатору разрешается продолжать занимать вашу арендуемую недвижимость. Таким образом, вы не можете привести в эту квартиру другого арендатора. Последствия становятся ещё более сложными, если вы инициируете расторжение договора из-за невыплаты арендной платы. Дело в том, что вы не можете требовать от субарендатора оплаты задолженности первоначального арендатора. Таким образом, разрешая арендатору сдавать вашу недвижимость в субаренду, вы рискуете столкнуться с серьёзными трудностями при получении арендного дохода.

Подводя итог, мы не рекомендуем разрешать арендатору сдавать вашу недвижимость в субаренду. Безусловно, ваши преимущества здесь ограничены, тогда как риски и потенциальные потери являются реальными и существенными. BSO Club мы поддерживаем безопасное управление арендной недвижимостью, а субаренда может значительно угрожать этой безопасности. Вы можете использовать приложение BSO Club, чтобы оставаться на связи с задачами, связанными с вашей недвижимостью, и удобнее управлять своим объектом.

‍