كيف تغيرت أسعار الإيجار في دبي العقارية أثناء Pandemic؟

لم يعد سراً أن الجائحة اجتاحت جميع دول العالم وكان لها تأثير كبير على الاقتصاد العالمي. وبالتالي، فإن الأمر يتعلق فقط بدرجة تأثر كل دولة وكل سوق على حدة. علاوة على ذلك، يتعلق الأمر بالمدة التي ستحتاجها الأسواق للتعافي، وبشكل خاص، بما قد يبدو عليه العام التالي.

في هذا المنشور، سنستعرض التغيرات التي طرأت على سوق الإيجارات في دبي خلال فترة الجائحة:

• اتجاهات أسعار الإيجارات؛
• التغيرات في شروط دفع الإيجار؛
• الممارسات الجديدة المتعلقة بإنهاء عقد الإيجار مبكراً. علاوة على ذلك، ستجد هنا رأينا المتخصص بشأن عام 2021 والتغيرات التي يُتوقع أن يحملها لسوق الإيجارات.

ما هي المناطق في دبي التي شهدت تغيرات كبيرة في الإيجارات؟

حسناً، يعتمد الأمر. أولاً، يعتمد على نوع العقار الذي ندرسه. وثانياً، يعتمد على نوع الوحدة ضمن هذه الفئة.

لذلك، لنبدأ بتغيرات إيجارات الشقق. عند النظر إلى الفترة القادمة، واجهت جميع أنواع الوحدات انخفاضاً في الإيجارات. ولكن دعونا نحدد المناطق التي كانت فيها الانخفاضات أكثر وضوحاً:

1. الاستوديوهات. بالفعل، نرى هنا أكبر انخفاض، حيث جاءت أبراج بحيرات جميرا في المقدمة، بينما كان وسط مدينة دبي الأكثر محافظة على الأسعار:

• أبراج بحيرات جميرا: – 22.2%؛
• نخلة جميرا: – 19.1%؛
• جميرا بيتش ريزيدنس: – 13.4%؛
• دبي مارينا: – 10%؛
• قرية جميرا الدائرية: – 8.6%؛
• وسط مدينة دبي: – 7.7%.

2. الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة. هنا كان الانخفاض أقل حدة. ومع ذلك، لا تزال أبراج بحيرات جميرا في المقدمة من حيث انخفاض الأسعار، بينما كانت جميرا بيتش ريزيدنس الأكثر استقراراً:

• أبراج بحيرات جميرا: – 15%؛
• قرية جميرا الدائرية: – 13%؛
• وسط مدينة دبي: – 12.2%؛
• دبي مارينا: – 10%؛
• نخلة جميرا: – 7.9%؛
• جميرا بيتش ريزيدنس: – 0%.

3. الشقق المكونة من غرفتي نوم. حدث أكبر انخفاض هنا في دبي مارينا، تليها عن كثب منطقة وسط مدينة دبي. في المقابل، كان انخفاض الإيجارات في قرية جميرا الدائرية أقل بثلاث مرات تقريباً لهذا النوع من العقارات:

• دبي مارينا: – 20.8%؛
• وسط مدينة دبي: – 19.4%؛
• جميرا بيتش ريزيدنس: – 14.3%؛
• أبراج بحيرات جميرا: – 13.3%؛
• نخلة جميرا: – 10.7%؛
• قرية جميرا الدائرية: – 6.7%.

4. الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم. هنا كانت منطقة وسط مدينة دبي الأكثر تأثراً من حيث الحفاظ على مستويات الإيجار. كما بدت جميرا بيتش ريزيدنس ونخلة جميرا من المناطق الأكثر تأثراً أيضاً. وعلى العكس، أظهرت قرية جميرا الدائرية أداءً أفضل، حيث كان انخفاض الأسعار أقل بأربع مرات تقريباً:

• وسط مدينة دبي: – 21.3%؛
• جميرا بيتش ريزيدنس: – 18.6%؛
• نخلة جميرا: – 17.5%؛
• دبي مارينا: – 15.2%؛
• أبراج بحيرات جميرا: – 11.1%؛
• قرية جميرا الدائرية: – 5.3%.

باختصار، يبدو أن الجائحة أثرت بشكل كبير على وسط مدينة دبي في معظم الفئات باستثناء الاستوديوهات.

وأخيراً، لننتقل إلى الفلل. وعلى عكس الشقق، شهد الطلب على الفلل ارتفاعاً خلال هذه الأشهر التسعة.

خلال فترة الإغلاق الكامل، عندما كان يُمنع الناس من مغادرة مساكنهم، أصبحت الفلل بمثابة "طوق نجاة" بسبب المساحة وحرية الحركة الأكبر التي توفرها. وحتى بعد انتهاء الإغلاق، ظل الناس يميلون إلى البحث عن مساحات أكبر لأنفسهم ولعائلاتهم. والفيلا هي المكان المثالي لتوفير هذه المساحة.

ونتيجة لذلك، في معظم الحالات، لم تنخفض أسعار إيجارات الفلل بشكل كبير، بل ارتفعت أيضاً:

• قرية جميرا الدائرية: – 2.8%؛
• دبي مارينا: – +1.6%؛
• وسط مدينة دبي: – +12.8%؛
• نخلة جميرا: +12% للفلل المكونة من 5 غرف نوم (بينما أظهرت الفلل المكونة من 3-4 غرف نوم ارتفاعاً بنسبة +10% ولكن خلال فترة أبريل-مايو فقط).

مرونة أكبر في الشيكات وبنود إنهاء العقد

قبل الجائحة، كان دفع الإيجار بشيك واحد لمدة عام هو الشرط الشائع. وبالطبع، كان من الممكن أن تجد دفع الإيجار بشيكات لمدة 6 أشهر، لكنه كان أقل شيوعاً. أما الآن، ومع مواجهة العديد من المستأجرين لصعوبات مالية بسبب انخفاض الأجور أو الإجازات غير المدفوعة أو حتى فقدان الوظائف، أصبحت هذه الشروط عبئاً كبيراً عليهم.

لذلك، بدأ الملاك في تطبيق أنظمة أكثر مرونة لدفع الإيجار. وكان الهدف الرئيسي واحداً من الأسباب التالية:

• مساعدة المستأجرين الحاليين على تجاوز الصعوبات؛
• الاحتفاظ بالمستأجرين الحاليين ومنعهم من مغادرة الوحدة؛
• المنافسة بشكل أكثر نجاحاً في السوق، وجذب مستأجر جديد وتأجير العقار بشكل أسرع إذا كان لا يزال شاغراً.

لذلك، أصبحت أربعة أو ستة أو حتى اثنا عشر شيكاً أمراً عادياً في الوقت الحالي. وبناءً على ذلك، يتم دفع الإيجار كل ثلاثة أشهر، أو كل شهرين، أو حتى شهرياً. ولا شك أن هذه المرونة توفر للمستأجرين فرصة أفضل لشغل العقار حتى في أوقات الصعوبات المالية. وبعبارة أخرى، يمكنهم الآن الاستفادة من الأقساط ودفع عدة شيكات أصغر خلال العام بدلاً من دفع مبلغ كبير دفعة واحدة.

علاوة على ذلك، أصبح المستأجرون يتمتعون بمرونة أكبر فيما يتعلق ببنود إنهاء العقد. في السابق، كان عليهم دفع غرامة عند إنهاء عقد الإيجار مبكراً. وعادةً ما كانت تعادل إيجار شهرين تقريباً. ومع ذلك، أصبح العديد من الملاك الآن أكثر استعداداً للتنازل عن هذه الممارسة المعتادة. وبالتالي، لم تعد حالات تضمين الإنهاء المبكر المجاني في عقد الإيجار أمراً غير مألوف.

ما هي التوقعات لعام 2021؟

كانت التوقعات لسوق العقارات في دبي بشكل عام ولسوق الإيجارات بشكل خاص إيجابية جداً لعام 2021. أي أن الخبراء توقعوا تعافي السوق في نهاية عام 2021. وهناك ثلاثة أسباب على الأقل تدعم هذه التوقعات.

أولاً، يرتبط جزء من التعافي بحقيقة أن وتيرة الإنشاءات الجديدة قد تباطأت. وللتوضيح، قام بعض المطورين، إن لم يكن معظمهم، بمراجعة خطط إطلاق المشاريع وأكدوا أن عدد الوحدات الجديدة المنافسة سيكون محدوداً. وبالتالي، سيتباطأ المعروض، ومن المتوقع أن تستقر الأسعار.

ثانياً، عندما يتراجع تأثير كوفيد-19 ويبدأ اقتصاد دبي بأكمله في التعافي، توقعنا تدفقاً من الوافدين الباحثين عن وظائف. وسيؤدي ذلك إلى زيادة جيدة في الطلب، على الأقل في سوق الإيجارات، ويدفع أسعار الإيجارات إلى الأمام.

وأخيراً، وليس آخراً، كان من المقرر إقامة إكسبو 2020 في الخريف التالي. ولا شك أن الحدث كان سيسهم في تسهيل وتسريع نمو السوق. وللتوضيح، كان من المتوقع أن يبدأ هذا التأثير قبل انطلاق إكسبو 2020 رسمياً بفترة طويلة، وأن يستمر تأثيره التراكمي لفترة أطول بكثير من مدة الحدث نفسه.

نعم، كان ذلك وقتاً مناسباً للدخول في مجال تأجير العقارات أو توسيعه من خلال إضافة وحدات جديدة. كانت أسعار العقارات منخفضة، مما أتاح العثور على فرص شراء مناسبة. ومع تطبيق BSO Club، يمكنك إدارة أنشطتك المتعلقة بالعقار والبقاء على اتصال بها من خلال بيئة رقمية واحدة ومريحة. استكشف تطبيق BSO Club لتبسيط طريقة إدارة عقارك.

‍