Как изменились тарифы аренды в дубайской недвижимости во время пандемии?

Теперь уже не секрет, что пандемия охватила все страны мира и оказала значительное влияние на мировую экономику. Таким образом, вопрос заключается лишь в степени, в которой пострадала каждая конкретная страна и каждый конкретный рынок. Кроме того, важно понимать, сколько времени потребуется для восстановления и, в частности, каким может быть следующий год.

В этой статье мы рассмотрим изменения на рынке аренды Дубая, произошедшие во время пандемии:

• тенденции изменения арендных цен;
• изменения условий оплаты аренды;
• новые практики досрочного расторжения договоров аренды. Кроме того, здесь вы найдете наше экспертное мнение о 2021 году и изменениях, которые он обещал принести рынку аренды.

В каких районах Дубая произошли значительные изменения арендных ставок?

Это зависит от обстоятельств. Во-первых, от типа рассматриваемой недвижимости. Во-вторых, от конкретного типа объекта внутри этой категории.

Итак, начнем с изменений арендных ставок на квартиры. Если смотреть на ситуацию в целом, снижение арендных ставок затронуло все типы квартир. Но давайте конкретизируем и рассмотрим районы, где снижение было наиболее значительным:

1. Студии. Здесь действительно наблюдалось наиболее резкое снижение, причем Jumeirah Lake Towers оказалась явным лидером по падению, а Downtown — наиболее устойчивым районом:

• Jumeirah Lake Towers: –22,2%;
• Palm Jumeirah: –19,1%;
• Jumeirah Beach Residence: –13,4%;
• Dubai Marina: –10%;
• Jumeirah Village Circle: –8,6%;
• Downtown: –7,7%.

2. Квартиры с одной спальней. Здесь снижение было менее резким. Однако Jumeirah Lake Towers по-прежнему лидировала по падению цен, тогда как Jumeirah Beach Residence продемонстрировала наибольшую стабильность:

• Jumeirah Lake Towers: –15%;
• Jumeirah Village Circle: –13%;
• Downtown: –12,2%;
• Dubai Marina: –10%;
• Palm Jumeirah: –7,9%;
• Jumeirah Beach Residence: –0%.

3. Квартиры с двумя спальнями. Наибольшее снижение здесь произошло в Dubai Marina, за которой следовал Downtown. В то же время снижение арендных ставок в Jumeirah Village Circle для этого типа недвижимости было примерно в три раза меньше:

• Dubai Marina: –20,8%;
• Downtown: –19,4%;
• Jumeirah Beach Residence: –14,3%;
• Jumeirah Lake Towers: –13,3%;
• Palm Jumeirah: –10,7%;
• Jumeirah Village Circle: –6,7%.

4. Квартиры с тремя спальнями. Здесь Downtown сильнее всего потерял позиции с точки зрения сохранения арендных ставок. Jumeirah Beach Residence и Palm Jumeirah также оказались среди наиболее пострадавших районов. Напротив, Jumeirah Village Circle показал более устойчивую динамику: снижение цен было примерно в четыре раза меньше:

• Downtown: –21,3%;
• Jumeirah Beach Residence: –18,6%;
• Palm Jumeirah: –17,5%;
• Dubai Marina: –15,2%;
• Jumeirah Lake Towers: –11,1%;
• Jumeirah Village Circle: –5,3%.

Подводя итог, можно сказать, что пандемия значительно повлияла на Downtown практически во всех категориях, за исключением студий.

Наконец, перейдем к виллам. В отличие от квартир, за эти девять месяцев спрос на виллы вырос.

Во время полного локдауна, когда людям было запрещено покидать свои дома, виллы стали своеобразным «спасательным кругом» благодаря большей свободе передвижения и дополнительному пространству. Даже после окончания локдауна люди продолжили искать более просторные варианты для себя и своих семей. И вилла является именно тем типом недвижимости, который может предложить такое пространство.

В результате в большинстве случаев арендные ставки на виллы не только не снизились значительно, но и выросли:

• Jumeirah Village Circle: –2,8%;
• Dubai Marina: – +1,6%;
• Downtown: – +12,8%;
• Palm Jumeirah: +12% для вилл с 5 спальнями (при этом виллы с 3–4 спальнями показали рост на +10%, но только в период апреля–мая).

Больше гибкости в оплате и условиях досрочного расторжения

До пандемии наиболее распространенным условием оплаты была одна арендная выплата на год. Конечно, иногда встречалась оплата за шесть месяцев, но это было скорее исключением. Теперь, когда многие арендаторы столкнулись с финансовыми трудностями из-за снижения заработной платы, неоплачиваемых отпусков или даже потери работы, такие условия стали для них слишком обременительными.

Поэтому владельцы недвижимости начали применять более гибкие схемы оплаты аренды. Основными причинами были:

• помочь существующим арендаторам справиться с трудностями;
• сохранить существующих арендаторов и предотвратить их переезд;
• успешнее конкурировать на рынке, привлечь нового арендатора и быстрее сдать объект, если он все еще свободен.

Таким образом, четыре, шесть и даже двенадцать чеков стали обычной практикой. Соответственно, аренда может выплачиваться ежеквартально, раз в два месяца или даже ежемесячно. Такая гибкость дает арендаторам больше возможностей снимать жилье даже в периоды финансовых трудностей. Иными словами, они могут оплачивать аренду несколькими меньшими платежами в течение года вместо единовременной крупной суммы.

Кроме того, арендаторы теперь могут рассчитывать на большую гибкость в отношении условий досрочного расторжения договора. Ранее при досрочном прекращении аренды обычно требовалось выплатить штраф, который составлял примерно два месяца аренды. Однако теперь многие владельцы готовы отказаться от этой распространенной практики. Поэтому случаи, когда в договоре предусматривается бесплатное досрочное расторжение, уже не являются чем-то необычным.

Каковы перспективы на 2021 год?

Прогноз для рынка недвижимости Дубая в целом и рынка аренды в частности на 2021 год был очень позитивным. Иными словами, эксперты ожидали восстановления рынка к концу 2021 года. По крайней мере, существовало три причины для таких ожиданий.

Во-первых, частично восстановление связывали с тем, что темпы нового строительства замедлились. Некоторые, если не многие, застройщики пересмотрели свои планы запуска проектов и подтвердили, что количество новых объектов-конкурентов будет ограниченным. Таким образом, предложение должно было замедлиться, а цены — стабилизироваться.

Во-вторых, после ослабления влияния COVID-19 и начала восстановления экономики Дубая ожидался приток экспатов, которые будут искать работу. Это должно было привести к увеличению спроса, как минимум на рынке аренды, и поддержать рост арендных ставок.

Наконец, осенью следующего года должен был пройти EXPO 2020. Несомненно, мероприятие должно было способствовать и ускорить рост рынка. При этом ожидалось, что его влияние начнется задолго до официального открытия EXPO 2020 и будет продолжаться значительно дольше самого мероприятия.

Да, это было подходящее время для входа в арендный бизнес или его расширения за счет приобретения нескольких новых объектов. Цены на недвижимость были низкими, поэтому можно было найти подходящий вариант для покупки. С помощью приложения BSO Club вы можете управлять связанными с недвижимостью задачами и оставаться на связи с ними в единой цифровой среде. Изучите приложение BSO Club и упростите управление своей недвижимостью.

‍