مشاكل وحلول المالك والمستأجر

من الرائع ألا تواجه أي مشكلات مع المستأجرين تفسد تجربة كونك مالكًا للعقار. ومع ذلك، إذا ظهرت أي مشكلات، فمن المفيد أن تكون على دراية بكيفية التعامل معها وحلها.

في هذا المنشور، نناقش بعض الحلول الفعالة التي تجعل تسوية النزاعات بين المالكين والمستأجرين أسهل بالنسبة لك.

أضرار العقار

"ماذا أفعل عندما يتسبب المستأجر في إتلاف عقاري ويرفض تعويضي عن ذلك؟" هذا أحد أكثر الأسئلة شيوعًا التي نتلقاها من المالكين الذين ليسوا عملاء لدينا بعد. (ولحسن الحظ، لا يضطر عملاؤنا إلى القلق بشأن أي مشكلات مع مستأجريهم، فمن خلال عقد إدارة العقار، نقوم بحل المشكلات دون إشراك المالكين.)

في مثل هذه الحالة، نوصي بالحلول التالية:

• أولًا، عند توقيع عقد الإيجار، اطلب مبلغ تأمين. وبذلك يمكنك استخدامه لتعويض تكلفة الأضرار.
• ثانيًا، يُعد إتلاف ممتلكات المالك من حالات الإخلاء وفقًا للقانون. لذلك، يمكنك تقديم شكوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية وإخلاء المستأجر. ولا تنسَ إخطار المستأجر وفقًا لما هو مطلوب.

عدم دفع الإيجار

يُعد التأخر في دفع الإيجار أو عدم دفعه مشكلة أخرى شائعة قد يواجهها المالك. وإذا كان التأخر في الدفع مجرد سبب لبعض التوتر، فإن عدم الدفع يمثل مشكلة وقلقًا كبيرين.

في مثل هذه الحالة، نوصي بالحلول التالية:

• أولًا، اطلب دائمًا من المستأجر تحرير شيكات تغطي كامل فترة الإيجار المحددة في عقدك. وللتوضيح، فإن الشيك المرتجع يترتب عليه مسؤولية وقد يؤدي إلى فرض عقوبات وجزاءات. لذلك، في هذه الحالة، سيكون المستأجر أكثر حرصًا على توفير الرصيد في حسابه المصرفي ودفع الإيجار في موعده.
• ثانيًا، عدم دفع الإيجار سبب آخر للإخلاء. ولذلك، يحق لك بصفتك مالكًا بدء الإجراءات. أرسل إشعارًا بالدفع عبر البريد المسجل أو عن طريق كاتب العدل. وإذا لم يقم المستأجر بالدفع خلال 30 يومًا، قم برفع قضية إخلاء لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.

وبالمناسبة، ليست كل حالة يعتبرها المالك عدم دفع للإيجار تدخل فعليًا ضمن هذا التصنيف. ففي بعض الأحيان، يطالب الملاك بزيادة قيمة الإيجار في منتصف فترة عقد الإيجار. وتجدر الإشارة إلى أن مثل هذه المطالبات لا تستند إلى أساس قانوني. ومثال آخر هو مطالبة المالك بزيادة قيمة الإيجار عند تجديد العقد دون اتخاذ الترتيبات المناسبة. ولذلك، من المهم الالتزام بالقانون ومعرفة كيفية إرسال إشعار بزيادة الإيجار.

المستأجرون المزعجون

يمكن للمستأجرين الذين يتسببون في الضوضاء أن يسببوا مشكلات كبيرة. فعندما يزعجون سكان المبنى الآخرين بالضوضاء المستمرة، قد يتقدم هؤلاء السكان بشكوى إليك. وبالطبع، لا ينبغي تجاهل هذه الشكاوى، لأن تجاهلها قد يؤثر سلبًا على علاقتك الجيدة مع الجيران.

في مثل هذه الحالة، نوصي باتباع الخطوات التالية:

• أولًا، اطلب من السكان المتضررين توثيق أي مشكلات ضوضاء أخرى إذا حدثت، أو التواصل معك حتى تتمكن من توثيق المشكلات. ويعني التوثيق الحصول على أوراق رسمية تؤكد سوء سلوك المستأجر المتعلق بالضوضاء. ولهذا، تقدم إلى الشرطة وبلدية دبي لطلب مسؤول مراقبة الضوضاء. وإذا وجد مسؤول مراقبة الضوضاء أن هناك مشكلة ضوضاء في المكان، فإنه يصدر أمرًا يتضمن توجيهات معينة. وإذا لم يلتزم المستأجر بهذه التوجيهات، يقوم المسؤول بكتابة تقرير وقد يتم فرض غرامة.
• ثانيًا، أرسل إلى المستأجر تحذيرًا بشأن الضوضاء بناءً على التقرير الصادر عن مسؤول مراقبة الضوضاء. وإذا كنت تخطط بالفعل للتخلص من هذا المستأجر المزعج، فأرسل تحذير الضوضاء عبر البريد المسجل أو عن طريق كاتب العدل.
• ثالثًا، إذا استمرت مشكلات الضوضاء في التكرار، ابدأ إجراءات الإخلاء لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.

مشكلات الصيانة

نعم، بصفتك مالكًا، يجب عليك توفير الصيانة المناسبة لوحدة الإيجار لضمان ظروف معيشية جيدة. في أحد منشوراتنا السابقة، قدمنا قائمة مختصرة بمهام الصيانة التي يجب على المالك القيام بها. وتشمل الأنشطة الأساسية مهام الصيانة الرئيسية، مثل صيانة أنظمة التكييف والتدفئة والتهوية، وفحوصات السلامة، ومكافحة الآفات. ومع ذلك، يجب على المستأجرين أيضًا أن يكونوا مسؤولين عن الحفاظ على العقار المؤجر في حالة جيدة.

لمنع مشكلات الصيانة وحلها، نوصي بالحلول التالية:

• أولًا، حدد بوضوح في عقد الإيجار أن مهام الإصلاح والصيانة البسيطة، مثل إصلاح أو استبدال الصنبور المتسرب، تقع على عاتق المستأجرين.
• ثانيًا، لا تهمل مسؤولياتك المتعلقة بالصيانة حتى لا تخلق أي مجال لاستغلال المستأجر لمسؤوليات الصيانة.
• ثالثًا، يمكنك حتى تطوير نظام مكافآت لتحفيز المستأجرين على تحمل مسؤوليات الصيانة.

النزاعات القانونية

نتحدث هنا عن النزاعات القانونية التي قد يبدأها المستأجر. نعم، في بعض الأحيان يكون المستأجر هو الطرف الذي يرفع قضية أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.

توصياتنا هنا هي كما يلي:

• أولًا، حدد بوضوح مسؤوليات الطرفين في عقد الإيجار، دون ترك أي مجال للتفسير المزدوج. وتأكد من أن المستأجر قرأها بعناية وفهمها. بهذه الطريقة، يمكنك تجنب النزاعات القانونية في 4 حالات من أصل 10.
• ثانيًا، ابذل قصارى جهدك للتصرف ضمن إطار القانون. وبعبارة أخرى، لا تتخلى عن التزاماتك كمالك، والتزم بجميع فترات الإشعار المطلوبة والجوانب الأخرى التي ينص عليها قانون الإيجارات في دبي. وبهذه الطريقة، يمكنك تجنب النزاعات القانونية في 5 حالات من أصل 10.
• ثالثًا، إذا تورطت في نزاع إيجاري، استشر محاميًا متخصصًا في النزاعات الإيجارية في دبي لمعرفة حقوقك وخياراتك. وإذا لم تتمكن من تسوية النزاع وديًا، فمن الأفضل الاستعانة بخبير لتمثيل مصالحك والتعامل مع القضية. وفي كل ذلك، يمكنك الاعتماد علينا بشكل كامل.

فواتير الخدمات غير المدفوعة

يُعد دفع فواتير الخدمات من مسؤوليات المستأجر. وهذا منصوص عليه في عقد الإيجار الموحد الذي يوقعه الطرفان. ومع ذلك، فإن وجود فواتير خدمات مستحقة ليس أمرًا نادرًا. وقد تصبح هذه مشكلة بالنسبة لك إذا غادر المستأجر شقتك أو فيلتك وترك وراءه فواتير خدمات غير مدفوعة.

في مثل هذه الحالة، لدينا الحلول التالية:

• أولًا، تحاول هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) نفسها منع المشكلات المتعلقة بالفواتير المستحقة. ولهذا تطلب مبلغ تأمين. بالنسبة للشقة، تبلغ قيمة التأمين 2,000 درهم إماراتي. أما بالنسبة للفيلا، فتبلغ قيمة التأمين ضعف ذلك، أي 4,000 درهم إماراتي. وبالتالي، في حال وجود فواتير غير مدفوعة، تستخدم DEWA مبلغ التأمين لتغطية المتأخرات.
• ثانيًا، كما ذكرنا أعلاه، يمكنك طلب مبلغ تأمين من المستأجر. وبالتالي، يمكنك النص في عقد الإيجار على أن لديك الحق في استخدام هذا التأمين لتسوية فواتير الخدمات المستحقة.
• ثالثًا، إذا لم تكن الحلول الأولى والثانية كافية لتغطية المتأخرات، قم برفع القضية لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.

في BSO، نسعى إلى حماية عملائنا فيما يتعلق بجميع هذه المشكلات. فعلى سبيل المثال، يمكننا متابعة فواتير المستأجرين وحتى إرسال تذكيرات لهم لتجنب حدوث مشكلات كبيرة. ومن خلال تطبيق BSO Club، يمكنك البقاء على اتصال بأنشطتك المتعلقة بالعقار وإدارة المهام المهمة ضمن بيئة رقمية واحدة ومريحة. استكشف تطبيق BSO Club لتبسيط إدارة عقارك.

‍