解读 RERA 租金指数：合法涨租指南

如果您在迪拜拥有出租物业，您一定知道在续租时不能随意涨租。迪拜的租赁市场受 RERA 租金指数（现通过迪拜土地局的智能租金指数提供）监管，任何涨租行为都必须通过两项独立的法律测试：一项是 时间测试 ，另一项是 比例测试。只要其中一项不达标，涨租申请就无法成立——即使另一项完全符合规定也不行。

以下是关于 2026 年相关规则如何运作的清晰且经过核实的解析。

什么是 RERA 租金指数

租金指数将您租户 Ejari 合同中的租金与同一建筑或区域内类似房源的平均租金进行对比，对比维度包括房产类型和卧室数量。租户当前支付的租金与指数显示的“市场价格”之间的差额，是决定是否允许涨租以及涨幅多少的唯一依据。

您可以通过迪拜土地局的租金指数页面或 Dubai REST 应用程序查询任何建筑的当前指数。

有一条规则经常让人疏忽：租金只能在 续租时进行调整。无论市场行情如何波动，合同期内均不得调整租金。

90 天通知规则

这是房东最容易出错的地方——不是算术问题，而是时间问题。

根据 2008 年第 33 号法律第 14 条 （该法律修订了 2007 年第 26 号法律），房东若想提高租金，必须在租约到期前至少 提前 90 天发出书面通知有几点需要明确：

必须以书面形式通知。 电话、口头交谈或 WhatsApp 消息均不视为法律通知。
期限从合同到期日开始计算 ——而非下一次租金支付日，也不是房东首次提出该话题的日期。
通知必须说明具体细节：房产信息、当前租金、拟议的新租金或涨幅百分比、续租日期以及调整依据（实际上即租金指数数据）。
如果错过了截止日期，则该次续租的涨租无效——租赁合同将按现有租金自动顺延一年。

由于这是一项独立于下文所述涨幅上限的要求，即使涨租方案在技术上合规，如果送达逾期，仍可能被完全驳回。

法定租金涨幅百分比

确定时间后，涨幅金额受以下规定约束： 2013 年第 43 号法令，该法令根据当前租金低于指数平均值的程度，设定了五个固定档位：

低于指数 10% 以内（即租金处于或接近市场水平）—— 允许涨幅为 0%
低于指数 11%–20% —— 最高涨幅 5%
低于指数 21%–30% —— 最高涨幅 10%
低于指数 31%–40% — 最高涨幅 15%
低于指数 40% 以上 — 最高涨幅 20%

如果当前租金已达到或超过指数平均水平，则不允许涨租。

示例： 一套两居室公寓的年租金为 90,000 迪拉姆，而该地区同类两居室单位的指数平均租金为 115,000 迪拉姆。这比指数低约 22%，属于 21%–30% 的区间，因此法定最高涨幅为 10%，租金调整为 99,000 迪拉姆。该金额仅在已按时发出 90 天书面通知的情况下才具有法律效力。

房东在纠纷中败诉的常见原因

租赁纠纷解决中心 (RDSC) 的案件很少因百分比计算问题而产生争议，因为这部分通常很明确。导致房东败诉的往往是流程问题：

通知发送过晚，或 90 天的计算起始日期错误
通过口头或非正式渠道通知，且没有书面记录
在合同期内涨租，而非在续约时涨租
使用了过时或不匹配的指数数据（区域、单位类型或卧室数量错误）
因缺乏跟踪，导致大型投资组合中的某个截止日期被错过

这些都不是法律上的灰色地带，而是完全可以避免的流程失误。正因如此，合规性往往取决于完善的系统，而非法律解读。

BSO 的作用

这确实是大多数房东面临的核心问题：并非 RERA 规则不明确，而是要为每一份租约准时、以书面形式并依据正确的指数数据来跟踪 90 天的截止日期是一项物流挑战，且随着投资组合的扩大，难度会进一步增加。

这正是 BSO 物业管理服务 旨在为您排忧解难。房东无需再手动追踪续约日期，BSO 会在租赁登记时自动为每份租约设定 90 天的通知窗口，并根据最新、准确的租金指数（Rental Index）数据准备涨租通知，通过能够留存书面记录的渠道发送——确保在发生续约争议时有据可查。对于整个投资组合而言，这意味着房东无需再依赖记忆或电子表格来把控截止日期，避免因错过期限而导致涨租机会完全丧失。

简而言之：BSO 充当了法律与房东之间的合规层，确保每一次续约的计算和时间节点都准确无误。